Нюансы аренды коммерческих помещений в Беларуси

Известны несколько вариантов аренды нежилых помещений:

1. По сроку функционирования договора:
   1. краткосрочная;
   2. долгосрочная.
2. По назначению объекта:
   1. для размещения офиса (-ов);
   2. под склады;
   3. под производство.
3. По переходу права собственности на арендуемое помещение к арендатору (по окончании действия договора или досрочно):
   1. текущая;
   2. долгосрочная.

В Беларуси практикуют и финансовую аренду. Это хорошо известный предприятиям лизинг. У него есть отличия от аренды, предусматривающей возможность выкупа.

В недвижимость белорусские бизнесмены вкладывались часто. И продолжают это делать — выгодно. Но не в приобретение, а в аренду. Процветает, в том ч�

�сле, аренда коммерческой недвижимости в Беларуси. Однако иногда её сначала покупают. Несмотря на то, что арендовать промышленную зону, офис или ещё что-то удобнее и проще.

Что лучше: выполнить аренду коммерческой недвижимости в Беларуси или купить её?

Сходу на этот вопрос ответить невозможно, необходимо разбираться. В западноевропейских государствах приобретают такую недвижимость, а потом сдают её в аренду. Там на этом набили руку и имеют при правильном подходе к делу солидную прибыль. Но многие площади в такой ситуации покупаются благодаря взятым кредитам (ипотека). Получается, что сама же покупка становится залогом. Но процентная ставка и сроки часто меняются. Этот факт не играет на руку тем, кто хочет приобрести недвижимость с целью дальнейшего на ней заработка.

В Беларуси покупка недвижимых объектов коммерческого характера — процедура, требующая множества документов. Причём как для юридических, так и физических лиц. Одну заявку на получение кредита специалисты могут рассматривать как три дня, так и три недели. Так что лучше покупать, не имея дела с банком.   

Покупка и аренда коммерческой недвижимости в Беларуси: интересные моменты

Есть несколько аспектов, которые лучше иметь в виду:

• аренда коммерческой недвижимости – это не приобретение жилплощади. Её рынок непрост для понимания. Нельзя сравнивать и с покупкой, продажей квартиры или обменом. В случае с арендой для коммерческих целей ситуация гораздо сложнее как в экономическом, так и в законодательном направлении;
• одна и та же прибыльная недвижимость хороша не в каждой сфере. Недостаток заключается в невозможности перепрофилировать пустое строение по собственному усмотрению;
• средства, затраченные на покупку, быстро не вернутся. Прогнозы на далёкую перспективу тоже неуместны. Надо учитывать, что значительная сумма от сделки отойдёт государству;
• это только кажется, что аренда не связана с большими тратами. Сумма платы по ней тоже не стоит на месте. Так что с долгосрочным вариантом возможна ситуация, когда за эти деньги можно купить такую же недвижимость;
• аренда коммерческой недвижимости в Беларуси хороша для стартующего бизнеса, масштабы которого не будут в будущем большими. В этой ситуации помещение предпочтительнее арендовать, так как в любое время можно при желании пойти в отказ. Однако стоит помнить о высоких размерах компенсации, если вдруг захочется расторгнуть договор.

Как взыскать задолженность?

Или другими словами: чем опасна неуплата арендной платы по договору аренды? Эта тема в период пандемии обострилась. В 2020 году многие коммерческие структуры закрывались из-за коронавируса. Сейчас ситуация вроде бы стабилизировалась. Но всё равно арендаторы понесли убытки и зачастую не могут своевременно рассчитаться. В итоге появляется неуплата арендной платы по договору аренды. И долги накапливаются, так что часто дело доходит до суда. Иногда такие ситуации возникают в случае согласия арендодателя на досрочное прекращение отношений. А в ряде моментов арендаторы и вовсе не собираются покидать помещение, не желая убирать собственное имущество.

Но что делать тем, кто сдаёт помещения? Идти в суд, «вооружившись» опытным юристом. Отечественное законодательство даёт возможность вернуть помещение и деньги в течение непродолжительного периода.

Договор аренды – это то, с чего начинаются правовые отношения среди сторон. Важное его условие – это предмет. Описывая его, надо указать, какое именно имущество будет передано арендатору (и на каких условиях). Если стороны предмет не согласовали, то документ не будет признан оформленным и заключенным. Так что изначально нелишне будет узнать, на каких основаниях арендодатель владеет коммерческим помещением. Имеет ли он вообще право сдавать его? Если хочет «провернуть» субаренду, то не обойтись без согласия на это дело настоящего владельца недвижимого имущества.

В Беларуси процессы ликвидации организаций коммерческого толка, реорганизации их не редкость. Если присутствует неуплата арендной платы по договору аренды, то её необходимо взыскать. Но тут всё зависит от конкретной ситуации. Как только начинается реорганизация арендодателя, то имеющимися обязанностями и правами «награждается» правопреемник. Об этом говорится в Гражданском кодексе (статьи 53 и 54). Если владелец недвижимости решил начать процедуру ликвидации, то договор прекращает действовать (пункт первый статьи 57, статья 389). Но если ликвидируют арендатора, то плата может быть взыскана только с помощью предъявления компании-ликвидатору кредиторских требований. Если ликвидатор требование не принял, то действовать надо с помощью судебного взыскания.

Как только коммерческая недвижимость начала сдаваться, то арендатор должен выплачивать за неё деньги согласно договору. Чтобы потом не возникало вопросов, лучше заранее в договоре прописать, будет в арендной плате налог на добавленную стоимость или нет. Её может оплатить и третье лицо. Но за исключением ситуации, когда в договоре чётко прописано, кто должен заниматься этим делом. Арендодатель обязан такую оплату принять, что прописано в первом пункте 294-й статьи ГК.

Кстати, в договоре про третье лицо можно ничего не упоминать. Хотя если стороны того желают и им так удобно, то такое условие в документе можно прописать.

Ответственность за неуплату арендной платы по договору аренды лучше тоже указать в договоре. Если этого не сделать, то взыскивать долг будут с учётом лишь законодательных актов. Например, надо определиться с размером неустойки (если одна из сторон просрочила оплату) и указать его в документе. Будет возможность – можно вспомнить и о высоких процентах за использование не своих денежных средств. Проценты за пользование ими можно взыскать с компании-арендатора – за то, что он распоряжался ими, пока арендодателю недвижимость возвращал. Но неустойку за этот временной отрезок взыскать никак не получится, если этот вариант отсутствует в договоре.

В отсутствие в договоре ответственности арендодатель получает возможность требовать, чтобы арендатор возместил ему убытки (статьи 14, 364 Гражданского кодекса) и выплатил проценты за то, что какое-то время пользовался чужими финансами (статья 366). Если закон позволяет, то можно настаивать на выплате неустойки.

Что до основного долга, то здесь не обойтись без обращения к нотариусу. Он должен помочь с исполнительной надписью. Такой вариант позволяет арендодателю поберечь себя, сэкономив деньги и время. Вообще-то данный вариант – не просто право, а отдельный вариант проведения взыскания. Например, если арендная плата в договоре идёт как фиксированная сумма, то с исковым заявлением в суд можно не идти – бесполезно. Основание отказа – дело не может быть рассмотрено в экономическом суде. Судья будет рассматривать дело только в случае отказа представителя нотариальной конторы сделать исполнительную надпись. Что касается неустойки, то её взыскивают через суд без проблем. Исковое или приказное производство – не важно, деньги всё равно вернутся в хозяйский карман.