Нюансы продажи коммерческой недвижимости в условиях пандемии коронавируса

Даже не нужно быть бизнесменом или юристом, чтобы понять, что во всём мире недвижимость встречается в следующих вариантах:

1. Жилая.
2. Коммерческая.

Название первого вида сразу предопределяет её назначение – пригодная для проживания. Со вторым вариантом всё несколько сложнее. Недвижимость коммерческого характера – это участки, сооружения, здания с помещениями, главное предназначение которых заключается в получении их хозяевами (�

�родавцами) прибыли. Это происходит, когда их сдают в аренду. Или же собственник регистрируется как индивидуальный предприниматель, создаёт общество с ограниченной ответственностью. Хозяином коммерческой недвижимости в Беларуси бывает не только юридическое лицо. Физлицо тоже при желании может заиметь такой статус. Насколько она успешна, судят по доходности.

Виды коммерческой недвижимости в Беларуси

Иногда люди принимают за помещения коммерческого характера исключительно те, в которых чем-то торгуют. Речь идёт преимущественно о ларьках и магазинах. Но на деле в эту группу входят и другие объекты. Они отличаются в плане сферы использования, а также характеристиками.

Целевое назначение – один из основных критериев классификации недвижимости объектов коммерческого типа. Согласно ней, встречаются следующие варианты:

• торговые. Это автомобильные салоны, торгово-развлекательные центры, бутики. Да и собственно магазины. То есть площади, предназначение которых — в возможности реализовывать какую-нибудь продукцию;
• офисные. К этой категории относятся объекты, предназначенные для работы штата различных организаций, компаний. В офисах можно и клиентов принимать, и конференции проводить. Их предназначение достаточно широкое;
• индустриальные. Несложно догадаться, что такая коммерческая недвижимость в Беларуси используется с целью размещения оборудования для производства, хранения сырьевых материалов, готовых изделий. А ещё – полуфабрикатов. Под индустриальными вариантами подразумеваются складские здания и помещения, цеха и так далее;
• социального предназначения. Здесь можно выделить спорт, медицину и детскую тематику. К спорту – площади типа фитнес-залов, тренажерных залов, объекты для занятий спортом. К медицине – медцентры. Для деток – различные игровые центры.

Быстрая продажа коммерческой недвижимости: такое возможно?

Если коротко отвечать, то: да. Подобное встречается, пусть и нечасто. Но надо понимать несколько основных моментов. Во-первых, кто это делает? Осуществляется продажа коммерческой недвижимости физлицом или юридическим лицом? Если её хочет реализовать физическое лицо, то перед этим делом настоятельно рекомендуется побывать в налоговой инспекции. Без налогообложения тут никак не обойтись. Важно узнать другое: какой налог надо платить при продаже коммерческой недвижимости физическим лицом в Беларуси – единый, подоходный или какой-то другой А, может, и вовсе не один? В любом случае надо или в налоговую сходить, или воспользоваться услугами опытного юриста.

Но встречаются ситуации, когда ни у физлица, ни у юрлица не получается продать коммерческую недвижимость в стране. Не является секретом то, что сегодня в республике предложения по этой теме значительно больше спроса. Что к этому привело? Ещё недавно объекты коммерческого назначения были едва ли не первыми в числе высокодоходных. И таковыми они держались долго. На продажу если что и выставлялось, то крайне редко. Сегодня же картина диаметрально противоположная. И виной тому два основных фактора:

• сложная ситуация с белорусской экономикой. Страна постоянно ощущает санкции со стороны ряда государств. И это не может не сказываться на положении дел в отечественной экономике. Соответственно, остро на это реагирует и бизнес. У населения доходы падают. Это не устраивает предпринимателей, и многие вынуждены сворачивать свою деятельность. По итогу спрос на покупку помещений или их аренду стремительно падает, арендные ставки падают и здание (помещение) становится менее доходным или вовсе приходит в категорию затратных;
• рост расходов на содержание коммерческой недвижимости в Беларуси вкупе с растущим налогом имущественного вида. Растёт он и в отношении помещений, имеющих свободное предназначение. В итоге их содержать невыгодно, и бизнесмены принимают решение такую коммерческую недвижимость продать.

Так что получается: сегодня коммерческая недвижимость в Беларуси никому не нужна? Это не так, данный рынок по-прежнему жив. Просто сейчас бизнесмены научились как никогда внимательно считать собственные денежные средства. И если их тратить, то только на приобретение действительно необходимой и при этом максимально ликвидной недвижимости.

Тогда возникает другой вопрос: а какие сегодня объекты в Беларуси можно относить к категории ликвидных? Прямой ответ дать невозможно, вмешиваются разные факторы вроде:

• местонахождения;
• состояния объекта;
• высоты от пола до потолка;
• доступности в плане транспорта.

Объект считается ликвидным, если может быть реализованным за короткий временной отрезок по цене рынка или к ней приближенной. Но как узнать, какая она – рыночная цена? Здесь надо правильно оценить недвижимость, так как от оценки зависит, будет ли быстро продан товар или нет.

Кто должен оценивать коммерческие объекты для их продажи?

Явно не владелец. Компаниям, широко рекламирующим себя в этом направлении, доверять тоже нежелательно. Лучше найти и нанять специалиста, который давно работает с недвижимостью коммерческого типа. Здесь придётся постараться: агентств – много, специалистов – мало, да и стоят их услуги недёшево. Но это как раз та ситуация, когда впору вспоминать платящего в двойном размере скупого.

Что мешает собственнику при продаже коммерческой недвижимости физлицом правильно её оценить?

Оценка — процедура, к которой многие бизнесмены относятся без должного внимания. Чаще всего они пытаются повести оценку самостоятельно. Но «копают» неглубоко, ограничиваются анализом таких же объявлений в сети. Могут заказать оценку в компаниях, которые поступают примерно так же. Либо выдают информацию, основываясь на кадастровой цене. получается, что ожидания становятся больше в разы.

Изучая размещённые в Интернете объявления по продаже коммерческой недвижимости, лишь немногие задумываются о наличии разницы между стоимостью, прописанной в объявлении, и теми деньгами, которые продавец в итоге на руки получит. Просто в рекламную цену закладывается торг с посредническими услугами. Кто в каком количестве заложил, остаётся лишь догадываться.

В оценочную компании обращаться особого смысла не имеет. Рынок недвижимости коммерческого плана — это покупатели с продавцами. Выбирая какой-то объект, покупателю всё равно, какова его кадастровая цена, какие цифры в объявлениях прописаны. Ему интересен лишь один момент: окупаемость. Покупателю важно знать, когда он не только сможет вернуть потраченные финансовые средства, но и получать прибыль.

Как быстро коммерческая недвижимость в Беларуси начинает окупаться? Без этого элемента оценка правильной быть не может. Такие здания, строения, помещения обязаны быть прибыльными, а не убыточными. Причём прибыль должна быть в конкретные сроки. Скорость выхода в плюс — основной показатель в определении цены и, соответственно, ликвидности коммерческого объекта. При этом неважно, продажа коммерческой недвижимости физлицом осуществляется или юрлицо это делает.

Здесь без помощи знающих людей не обойтись. Профессионалы без проблем проанализируют каждую характеристику любого объекта, оценят его. Так что надо найти подходящего специалиста. С ним исключены завышенные ожидания и трата времени. Продавец получит объективные данные, которые помогут ему в продаже.

Тонкости реализации недвижимости коммерческого характера по части рекламы

Важность вышеназванных процессов нельзя недооценивать. Но прямо к реализации они не приводят, а лишь только подготавливают почву. Надо разработать рекламную кампанию. Если всё сделать правильно, то покупатели быстро найдутся. Распространение объявлений через двери подъездов, столбы, информационные стенды на остановках — это не то. Наблюдение за объявлениями в плане слежения за реакцией вероятных покупателей, постоянный мониторинг рынка, оперативное реагирование на изменения в нём, выполнение различных процессов маркетинговой направленности — вот что должно быть в рекламной кампании. Переговоры надо вести правильно, как и работать с инвесторскими базами. Но многие продавцы коммерческой недвижимости не умеют общаться так, как надо. Данный процесс очень трудоёмок. Но без него быстро и за приличные деньги продать коммерческую недвижимость физлицом или юрлицом невозможно.

Пандемия коронавируса повлияла на покупательскую способность, это факт. Отсюда неравные позиции в количестве объявлений о продаже её и покупке. Поэтому в 2021 году продавать коммерческие объекты предпочтительнее через агентов, работающих в специализированных агентствах. Они смогут точно оценить предмет продажи, помогут в разработке рекламных кампаний и реализуют оперативно недвижимость в любом состоянии.