У каждого помещения, которое сдают в аренду, есть свою плюсы и минусы. Решающими становится не их количество, а их соотношение. Для предпринимателя важно «поймать» это соотношение и внимательно подойти к заключению договора.
Преимущества и недостатки аренды
Преимущества аренды помещения:
- Аренда помещения быстрее и выгоднее, чем покупка.
- Арендатор не будет привязан к одному месту и будет иметь возможность переезда.
- Расходы по содержанию и эксплуатации помещения арендодатель берёт на себя.
- Есть возможность оптимизировать бюджет сфокусировать большую часть расходов на бизнес-задачах.
- Есть возможность сократить расходы на старте и проверить насколько бизнес будет жизнеспособен.
Недостатки аренды помещения:
- Арендная плата сильно повысит себестоимость продукции и итоговый ценник.
- Есть риск снять непригодное помещение или заключить договор на выгодных арендодателю условиях, что повлечёт дополнительные расходы – как временные, так и финансовые.
- Арендная плата может вырасти, а вслед за ней повысится себестоимость продукции, что поведёт к потере части клиентов или прибыли.
- Арендодатель всегда может расторгнуть договор в одностороннем порядке.
- Род деятельности нужно согласовывать с арендодателем и сохранять помещение в целости (включая необходимый ремонт).
Особенности поиска помещения
- Узнать средний ценник
Нужно узнать среднюю цену на аренду недвижимости в районе, где будет размещено помещение. Это будет отсеивать предложения с заниженной и завышенной стоимостью и сэкономит время.
- Узнать об удобных точках заезда
Если рядом с объектом нет точек заезда и нет удобных точек погрузки (если они необходимы), то объект будет неудобным и для сферы услуг, и для производства.
- Убедиться, что есть система охраны
Если бизнес подразумевает оборудование (офисное или техническое), то помещению нужна охрана. Желательно, чтобы она нормально функционировала, поэтому предпочтение отдаётся помещениям с сигнализацией и тревожной кнопкой для вызова охраны.
Особенности осмотра помещения
Перед встречей с потенциальным арендодателем нужно успокоиться заранее и настроиться на то, что он будет изворачиваться, когда речь пойдёт о недостатках помещения. На деле недостатки нужно искать самостоятельно, поэтому предпринимателю лучше самостоятельно знакомиться с помещением и не перекладывать ответственность.
Проверить в любом случае нужно:
- Стены, полы, потолки (наличие трещин, дыр и следов заливания).
- Двери и окна (в порядке ли замки, открываются ли нормально и как работают механизмы).
- Коммуникации (электрика, вентиляция, сигнализация, водопровод).
Стоит пообщаться с «соседями», если они есть. В здании могут быть эпизодические проблемы – отключение воды, проблемы с электричеством, возможные кражи, неблагополучный контингент.
Документы, которые нужны от арендодателя
У арендодателя должны быть документы, соответствующие этому списку. Если арендодатель не хочет их предоставлять по каким-то причинам, то лучше заканчивать переговоры. Итак:
- Документы, на основании которых он владеет недвижимостью – договора аренды, субаренды и купли-продажи.
- Паспорт БТИ и кадастровые документы.
- Выписку из государственного реестра.
«Стоит максимально ответственно подходить к выбору помещения для бизнеса и производства. Это выйдет дешевле, чем при покупке, только если учитывать все нюансы и сохранять адекватные правовые отношения с арендодателем».
Юрист-консультант «Бизнес-Квартал»
Документы для аренды
- Выписка из государственного реестра.
- Копии свидетельств о регистрации юридического лица и постановки на учёт (желательно, заверенные).
- Банковские реквизиты.
- Юридический адрес и почтовые реквизиты.
- Копии учредительных документов организации.
- Копия паспорта руководителя (если не руководитель – копия документа, который подтвердит его полномочия).
Содержимое договора аренды
- Предмет сделки
Предметом сделки являются отношения с арендодателем.
- Объект сделки
Объектом сделки является недвижимое имущество вместе с характеристиками.
- Порядок передачи объекта
Обозначает как именно передаётся объект и на каких условиях при начале срока аренды и при окончании.
- Общие права и обязанности сторон договора
Конкретно эти пункты договора довольно стандартны, в отличие от специальных прав и обязанностей.
- Специальные права и обязанности сторон договора
Здесь прописываются более специфические моменты соглашения. Например, вопросы ремонта помещения в счёт аренды с учётом наличия чеков и подобное.
- Размер арендной платы
Размер арендной платы, который будет находится в договоре на момент подписания будет зафиксирован за исключением пунктов, прописанных на тему изменения размера арендной платы (допустим, с учётом годовой инфляции). Арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять стоимость аренды, это тоже желательно прописывать.
- Порядок внесения и изменения арендной платы
Все нюансы, касающиеся изменения размера арендной платы, порядка внесения арендной платы и допустимых задержек должны быть указаны в договоре. Включая периодические или одноразовые платежи, порядок оказания услуг арендодателю и арендатору. Возможно указать долю дохода, полученную в результате пользования имуществом – стоит быть внимательнее.
- Срок аренды
Срок аренды будет зависеть от целевого использования помещения, но в первый раз договор лучше не заключать на длительный срок, даже если это уже филиал – новое помещение сопряжено с новыми рисками.
- Условия изменения и расторжения договора
Если есть возможность прописать условие расторжения договора только в двустороннем порядке – стоит это сделать и обозначить условия, в которых арендодатель сможет это сделать в одностороннем. Условия изменения договора прописывается вплоть до сроков отправки и ответа на почтовые уведомления.
- Ответственность в случае нарушений условий договора
Материальная ответственность в случае нарушения условий договора тоже должна быть прописана. Это позволит избежать перехода к стадии досудебного решения споров.
- Порядок разрешения разногласий и споров
Прописывается максимально детально вплоть до сроков, в которые стоит уложиться с отправкой соответствующей корреспонденции.
- Дополнительные условия договора для обеих сторон
Всё, что может относиться к правовым отношениям арендодателя и арендатора и самому договору (кроме перечисленного выше), прописывается здесь.
- Реквизиты сторон
Должны прописываться максимально подробно и в деталях.
Помещение переходит в руки арендатора только после совершения акта приёмки, до этого помещение находится в руках арендодателя.
Как избежать ошибок при аренде?
Нанять хорошего юриста. Это самый дельный совет, который можно дать вообще. Статьи и первичные консультации могут сформировать представление о том, как должен оформляться договор аренды, но консультацию и мнение профессионала они не заменят – особенно, если он будет сопровождать сделку «от и до».
